Підпис президента під актом про перетворення права на безстрокове користування землею, що розробляється для житлових потреб, у власність на землю підтвердив те, про що говорили роками. Станом на 1 січня 2019 року власники квартир у багатоквартирних будинках та одноквартирних будинках, побудованих на землі, переданій у вічне користування, остаточно стали їх власниками. Що таке вічне користування та як змінилося становище мешканців із приходом нового року?
Що таке вічне користування?
Безстрокове користування є одним із трьох видів майнових прав, окрім права власності та обмежених майнових прав (користування, сервітут, застава, право кооперативної власності на приміщення та іпотека). Його суть полягає у передачі нерухомості, що належить Державному казначейству чи підрозділам місцевого самоврядування, у користування фізичній чи юридичній особі на 99 років. Лише в особливих випадках, обґрунтованих економічною метою, можна передати землю у вічне користування на коротший термін (але не менше 40 років).
Безстрокове користування є посередником між правами власності та обмеженими правами власності. Він передається у спадок, і вічний користувач може додатково продати його, стягнути з нього та розпорядитися по-іншому. Однак це стосується самої землі, а не споруджених на ній будівель. Таким чином, користувачі залишаються власниками своїх будинків та квартир, але не своїх ділянок.
Така специфічна структура характерна для польського права власності, яке склалося під впливом соціалістичної ідеології. Постійне користування було запроваджено Законом від 14 липня 1961 р. Про землеустрій у містах та житлових масивах як гарантію того, що земельні ділянки в містах залишаться власністю держави. В даний час вони регулюються положеннями частини ІІ Цивільного кодексу, Законом про управління нерухомим майном та останнім актом про перетворення права безстрокового користування земельною ділянкою, побудованою для житлових потреб, у власність.
Щорічна плата за безстрокове користування
Безстрокове користування покладається на зобов’язання сплачувати два види зборів: перший (разовий) та річний (циклічний). Їх сума визначається виходячи з ціни майна. У випадку першого збору ставка становить 15-25% від цієї вартості, тоді як розмір щорічних зборів залежить від мети, з якою майно було введене в експлуатацію. У випадку із землею, що надається під житло, ціна становить 1% від її вартості.
Постійне користування не є власністю
Незважаючи на той факт, що як право власності, так і безстрокове право користування складають два типи речових прав, право власності набагато ширше і гарантує власнику більшу визначеність щодо власності.
Предметом права власності може бути як рухоме, так і нерухоме майно, тоді як безстрокове користування обмежене лише землею, що перебуває у власності Державного казначейства або підрозділів місцевого самоврядування. Більше того, на право власності не поширюється обмеження за часом, на відміну від безстрокового користування, яке має обмеження за часом. Хоча його можна продовжити ще на один період, користувач вимагає подати відповідну заявку. Однак заявнику може бути відмовлено у продовженні через важливий соціальний інтерес.
Права власності обмежені лише законом, принципами соціального співіснування та соціально-економічною метою цього закону. На безстрокове користування додатково поширюються положення угоди, укладеної у формі нотаріального акту. Зрештою, право власності не вимагає від вас сплати будь-яких зборів за розпорядження.
Перша спроба розібратися з тристороннім поділом речових прав
Правила, що діють з 1 січня, не є першим підходом до знищення інституту вічного користування. Вже в 2005р. Парламент прийняв закон, який перетворює право безстрокового користування на власність. Однак швидко виявилося, що нормативні акти не пристосовані до реальності.
В основному мова йшла про надання можливості перетворення земельної ділянки, яка є місцем розміщення багатоквартирних будинків (переважно блоків). Для трансформації потрібна була згода всіх власників квартир, які володіли частками права постійного користування цією землею. Отже, достатньо було одному акціонеру відмовитись брати участь у заявці, щоб зірвати плани всіх інших та передати справу до суду. Такий стан справ був вкрай несправедливим щодо мешканців квартир у багатоквартирних будинках і призвів до продовження всієї процедури трансформації.
Що змінює нова процедура перетворення вічного користування на власність?
Перш за все, надання вічних земель плодокористування стало фактом. Це означає, що як власники квартир у багатоквартирних будинках (якщо принаймні половина приміщень у блоці призначені для житлових потреб), так і односімейні будинки з часом отримають право власності на землю під своєю квартирою чи будинком, і на рівних умовах.
З іншого боку, темною стороною поправки є обов'язок сплачувати збір за трансформацію протягом 20 років з моменту вибору. На практиці це означає, що протягом наступних 20 років мешканцям все одно доведеться платити циклічний рахунок-фактуру в тій же сумі, що і вартість річної плати за безстрокове користування. Зміниться лише його назва.
Однак повну вартість комісії за конверсію також можна сплатити одночасно. Це рішення є особливо вигідним для власників нерухомості, розташованої на земельних ділянках, що перебувають у власності Державного казначейства. Тоді, якщо вони вирішать сплатити загальний збір протягом першого року вибору, вони можуть скористатися цілими 60% знижки. Однак щороку його вартість зменшуватиметься на 10%. Однак якщо власник не отримає сертифікат про перехід безстрокового користування у власність до кінця 2019 року, знижка застосовуватиметься до нього до лютого 2020 року.
Нові правила посилюють становище мешканців
Право власності напевно сильніше за вічне право користування та не вимагає його поновлення через кілька десятків років. Цьогорічне позбавлення прав голосів значно зміцнило право приблизно 2,5 мільйонів сімей на свої будинки та квартири. Крім того, обов'язок сплачувати щорічні збори зникне максимум через 20 років.
Войтек ГонярцЮрист, який має хист до письма, він займається редагуванням спеціалізованих юридичних статей, що стосуються питань будівельного права та інших його галузей. На роботі він зосереджується на читачі, перекладаючи складні норми польського законодавства на просту і розбірливу мову. Він поєднує знання та досвід, отримані завдяки роботі в юридичних фірмах, з постійно розвиваються майстер-класом для письма та знаннями про створення вмісту в Інтернеті.